Die Frage, ob ein Anspruch auf Änderung der Regelung, aus der sich die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums ergibt, gegeben ist, weil bei Anlegung eines strengen Maßstabs diese Regelung zu grob unbilligen Ergebnissen führt, ist durch tatrichterliche Würdigung der Gesamtumstände des Einzelfalles festzustellen und nicht allein nach dem Maß der Kostenmehrbelastung des beteiligten Wohnungseigentümers (BGH-Beschluss vom 07.10.2004, V ZB 22/04).

Der zu beurteilende Fall betraf eine Wohnungseigentümergemeinschaft von 4 Parteien. 2 der 4 Wohnungen waren jeweils Keller- und Dachbodenräume zugewiesen. Die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgte nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen. Die Antragsgegner 1 und 2 bauten in der Folgezeit die ihren Wohnungen zugewiesenen Dachbodenräume zu abgeschlossenen Wohnungen aus, wie ihnen dies in der Teilungserklärung gestattet war. Der Antragsgegner 2 installierte darüber hinaus in seinen Kellerräumen sanitäre Einrichtungen und schloss diese, ebenso wie seine Garage, an die zentrale Heizungsanlage an. An den neu entstandenen Dachgeschosswohnungen der Antragsgegner 1 und 2 wurde durch Unterteilung selbständiges Wohnungseigentum geschaffen. Die Wohn- und Nutzflächen der Antragsgegner 1 und 2 vergrößerten sich um 157 m² bzw. 32 m². Die übrigen Eigentümer begehrten daraufhin die Anpassung der Miteigentumsanteile an die veränderten Wohn- und Nutzflächen. Die Antragsgegner lehnten dies ab.

Der BGH hat dem Antrag in letzter Instanz stattgegeben. Mangels anderweitiger Vereinbarung erfolge die Kostenverteilung nach § 16 II WEG gemäß dem im Grundbuch eingetragenen Verhältnis der Miteigentumsanteile. Eine davon abweichende Vereinbarung, die nur einstimmig gefasst werden könne (§ 10 I Satz 2 WEG) läge nicht vor. Der Antrag könne daher nicht mit dem "allgemeinen Änderungsanspruch", den die Rspr. teilweise auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage und teilweise auf das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer stütze, begründet werden. Es fehle bei dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel an dem nach gefestigter Rspr. bei Anlegung eines strengen Maßstabes erforderlichen grob unbilligen, mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnis. Ob dies der Fall ist, sei zunächst an dem Maß der sachlich nicht gerechtfertigten Kostenmehrbelastung der übrigen Wohnungseigentümer zu prüfen. Die Rspr. dazu sei uneinheitlich und schwanke zwischen Mehrbelastungen von "einem Vielfachen zu dem, was bei sachgerechter Kostenverteilung zu zahlen wäre" und 253 %.

Über das Maß der Mehrbelastung hinaus seien die gesamten Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Von Bedeutung könne sein, ob die beanstandete Regelung für die gesamten oder nur einen Teil der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten gelte. Auch mag in Einzelfällen eine längerfristige Betrachtungsweise geboten sein, die zu einem wirtschaftlichen Ausgleich einer einmaligen Kostenmehrbelastung führen und die Annahme der groben Unbilligkeit ausschließen würde. Der Annahme der groben Unbilligkeit stünde auch entgegen, wenn die Ursache einer Kostenmehrbelastung ausschließlich dem Risikobereich des betroffenen Eigentümers zuzuordnen sei oder wenn die Auswirkungen einer nicht sachgerechten Verteilungsregelung bereits bei Wohnungserwerb absehbar gewesen seien. Für den entschiedenen Sachverhalt bedeute dies, dass eine festgestellte Mehrkostenbelastung von mehr als 25 % für sich alleine einen Änderungsanspruch nicht rechtfertige. Die Würdigung der weiteren Einzelfallumstände sei Tatrichterfrage. Dies bedinge, dass die der Kostenverteilung zugrunde liegende Gemeinschaftsordnung darauf zu prüfen sei, ob sie ergänzend ausgelegt werden könne. Voraussetzung dafür sei eine planwidrige Regelungslücke. Für den zu beurteilenden Sachverhalt nahm der BGH diese an: die Teilungserklärung sehe eine Kostenverteilung nach den Wohnflächen der Sondereigentumseinheiten vor und erreiche auf diese Weise ein hohes Maß an Verteilungsgerechtigkeit. Der Gesetzgeber habe im Blick auf § 16 I und II WEG einen Regelungsplan, der zu einer sachgerechten Kostenverteilung führe, darin erkennen lassen, dass die Bestimmung der Miteigentumsanteile in das Belieben der Wohnungseigentümer gestellt würde, so dass sich der Eigentümer aus freien Stücken für ein sachlich zutreffendes Anteilsverhältnis entscheiden könne. Mit dem Abschluss des Ausbaus von Dachboden und Keller und der damit vergrößerten Wohn- und Nutzflächen sei dieses Anliegen verfehlt, die anteiligen Wohn- und Nutzflächen entsprächen nun nicht mehr den jeweiligen Miteigentumsanteilen. Dies führe dazu, dass eine Verteilung der Kosten nach den bisherigen Miteigentumsanteilen nicht sachgerecht sei, weil sie die tendenziell erhöhte Kostenverursachung der vergrößerten Wohnungen unberücksichtigt lasse. Das erlaube die Annahme einer planwidrigen Regelungslücke und die ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung. Mit diesen Grundsätzen sei der mutmaßliche Willen des teilenden Eigentümers zu ermitteln. Es sei darauf abzustellen, welche Regelung der teilende Eigentümer bei angemessener Abwägung der berührten Interessen nach Treu und Glauben redlicherweise getroffen hätte, wenn er den von ihm nicht geregelten Fall bedacht hätte. Demnach scheide das Festhalten an dem bisherigen Verteilungsschlüssel trotz der grundlegend veränderten Flächen als hypothetischer Wille aus.

Ob jedoch ein Änderungsanspruch als begründet angenommen werden könne, hinge von der Feststellung weiterer Tatsachen ab, u.a. davon, welche Nebenkosten von dem veränderten Verteilungsschlüssel erfasst werden sollten. Zur Klärung dieser Frage war der Rechtsstreit an das Beschwerdegericht zurückzuverweisen.

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt

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