Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht (Abgrenzung zu BGHZ 107, 285).

BGH, Beschluss vom 05.06.2008 – V ZB 85/07

Der BGH hat in obiger Entscheidung das Institut der werdenden Wohnungseigen-tümergemeinschaft jedenfalls für das Innenverhältnis der werdenden Eigentümer mit folgender Begründung nun endgültig anerkannt:

Solange im Grundbuch nur der teilende Alleineigentümer eingetragen ist, bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sog. werdende Gemeinschaft. Auf diese finden die Vorschriften der §§ 10 ff WEG n.F., also auch § 16 Abs. 2 WEG, jedenfalls im Innenverhältnis entsprechende Anwendung. Wird neben dem Alleineigentümer ein erster Erwerber in das Grundbuch eingetragen, wandelt sich die werdende Gemeinschaft in die Gemeinschaft im Rechtssinne um. Diese setzt sich für eine Übergangszeit aus den Volleigentümern und den übrigen Mitgliedern der beendeten werdenden Gemeinschaft zusammen.

Über diese das Innenverhältnis betreffende Erkenntnis hinaus erfordert die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft bei der Wahrnehmung der ihr obliegenden Aufgabe der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die werdende Gemeinschaft auch im Außenverhältnis anzuerkennen und bei der Teilnahme am Rechtsverkehr für rechtsfähig zu erachten. Diese begrüßenswerte Entscheidung stellt die Weichen dafür, von der bisher praktizierten Unterscheidung des Ersterwerbers von dem (nur) auflassungsvormerkungsberechtigten Käufer Abstand zu nehmen. Schließlich gibt es im Blick auf das Gleichberechtigungs- und Mitverwaltungsinteresses des noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerbers, das sich von dem des Ersterwerbers nicht unterscheidet, für die unterschiedliche Behandlung von Ersterwerbern keine Rechtfertigung, zumal der werdende Eigentümer auf den Zeitpunkt der Invollzugsetzung der Gemeinschaft keinen Einfluss hat.

Dr. Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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