BGH vom 7.5.2008, XII 69/06

Der BGH hat kürzlich über die Klage einer Vermieterin zu entscheiden gehabt, die auf Feststellung des Fortbestehens eines vom Mieter wegen Formmangels ordentlich gekündigten Mietverhältnisses lautete. Der Gewerbemietvertrag (Mietzeit: 20 Jahre) war vom Ehemann der Vermieterin ohne Vertretungszusatz unterzeichnet worden. Nach zwölf Jahren beriefen sich die Mieter auf eine Verletzung der Schriftform des § 550 BGB und kündigten mit ordentlicher Frist. Die Vermieterin klagte auf Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbesteht. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 07.05.2008 (XII ZR 69/06) Folgendes konstatiert:

1.Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

2.Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z. B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich.

Der BGH verneint eine Verletzung der Schriftform und stellt dazu auf den aus Leitsatz 1 beschriebenen primären Schutzzweck mit seinen zwei Varianten ab. Ist die Vertretung der Vertragspartei für den Erwerber hinreichend bestimmbar, ist ein zusätzlicher Vertretungshinweis nicht erforderlich. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt. Dann kann dessen Unterschrift auf der mit "Mieter" oder "Vermieter" gekennzeichneten Unterschriftszeile nur bedeuten, dass er mit seiner Unterschrift die Vertragspartei vertreten will. Das Vertretungsverhältnis wird dann auch ohne ausdrücklichen Vertretungszusatz hinreichend deutlich, und die Schriftform ist auch ohne den Zusatz gewahrt. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Schriftform nicht entgegen, denn ob der Mietvertrag bereits mit dieser Unterzeichnung wirksam zu Stande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses.

Dr. Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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