BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VII ZR 27/07

Streitgegenständlich war eine Betriebskostenabrechnung aus einem Wohnraummietverhältnis. Gegenstand dieser Abrechnung waren unter anderem die Kosten des Hauswarts sowie die Kosten des Betriebsstroms für die Heizung. Der Vermieter hat für Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten des Hauswarts einen pauschalen Abzug von 10% der für den Hauswart anfallenden Gesamtkosten vorgenommen. Die Kosten des Betriebsstroms für die Heizung werden nicht durch einen Zwischenzähler erfasst. Der Vermieter hat deshalb die Position "Allgemeinstrom" um 5% gekürzt und diesen Betrag den Heizkosten zugeschlagen. Der Mieter bestreitet, dass die Abzugs- und Schätzwerte zutreffen. Der Vermieter hat die Werte gleichwohl nicht konkretisiert.

Der BGH stellt dazu Folgendes fest:Der Vermieter habe in beiden Fällen seine Darlegungslast nicht erfüllt: Betreffe die Arbeit des Hauswarts eine Maßnahme der Instandhaltung, Instandsetzung oder der Verwaltung, so gehörten die hierauf entfallenden Kosten nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten (BetrKV § 2 Nr. 14). Im Urteil vom 14.02.2007 habe der BGH entschieden, dass es nicht genüge, wenn sich aus der Betriebskostenabrechnung lediglich die bereinigten Kosten ergäben. Vielmehr seien die Gesamtkosten und die heraus gerechneten Teile anzugeben. Der vom Vermieter vorzunehmende Abzug richte sich nach dem tatsächlichen Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten. Der Vermieter sei zwar nicht gehindert, den Abzug in der Abrechnung in Form eines pauschalen Betrags anzugeben. Bestreite der Mieter jedoch die Richtigkeit des Abzugs, so müsse der Vermieter die pauschale Angabe konkretisieren und darlegen, wie sich der Abzugsbetrag zusammensetze. Ein einfaches Bestreiten (Erklärung mit Nichtwissen) genüge. Vergleichbares gelte für die Kosten des Betriebsstroms für die Heizung. Da die Heizkosten zwingend verbrauchsabhängig abzurechnen sei (HeizKV §§ 2, 4), könnten die Kosten für den Betriebsstrom nicht unter § 2 Nr. 11 BetrKV (Kosten der Beleuchtung) abgerechnet werden. Fehlt ein Zwischenzähler, so sei zwar eine Schätzung zulässig. Bestreite der Mieter den Schätzwert, so müsse der Vermieter die Grundlagen der Schätzung offenlegen.

Dr. Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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