Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.

BGH, Urteil vom 08.10.2008 – VII ZR 15/07

Der BGH hat unlängst die Breite der Pflichten aus einer wirksamen Renovierungsklausel erweitert. Nach § 10 Ziff. 2 des entscheidungserheblichen Mietvertrages waren die Instandsetzung und die Instandhaltung einschließlich der Schönheitsreparaturen im Inneren des Mietobjekts Sache der Beklagten. Nach Beendigung des Mietvertrages war die Mieterin gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages verpflichtet, die Mieträume ordnungsgemäß gereinigt an die Klägerin zu übergeben. Die Mieterin sollte darüber hinaus vor ihrem Auszug nach Wahl der Klägerin die durch die Nutzung verursachten Schäden beseitigen und fällige Schönheitsreparaturen auf ihre Kosten durchführen oder der Klägerin die für die Durchführung der Schönheitsreparaturen erforderlichen Beträge bezahlen (§ 25 Ziff. 2 des Mietvertrages). Die Mieterin weigerte sich, zu renovieren oder die Kosten der Renovierung zu erstatten.

Der 7. Zivilsenat des BGH stellt die Pflicht der beklagten Mieterin mit folgenden Gründen fest:

Die gemäß § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages geschuldete ordnungsgemäße Reinigung umfasse keine Grundreinigung des Teppichbodens, sondern nur die übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz. In diesem Umfang habe die Beklagte den Boden während der Mietzeit aufgrund der ihr obliegenden Obhutspflicht zu pflegen. Die etwaige Unterlassung einer solchen Reinigung begründe keinen Schadensersatzanspruch. Denn der Klägerin sei hieraus kein Schaden entstanden. Sie habe den Teppichboden nämlich nicht reinigen, sondern entfernen lassen, weil er dem Geschmack der Nachmieterin nicht entsprochen habe.

Ein Anspruch der Klägerin auf Geldersatz für die etwa unterlassene übliche Reinigung des Teppichbodens lasse sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung von § 25 Ziff. 1 des Mietvertrages begründen. Bei der danach geschuldeten üblichen Reinigung des Teppichbodens handele es sich, anders als bei der Übernahme der Schönheitsreparaturen, nicht um die Übernahme einer ursprünglich der Klägerin als Vermieterin obliegenden Pflicht und damit um einen Teil der Gegenleistung der Beklagten für die von der Klägerin geschuldete Gebrauchsüberlassung. Vielmehr folge die Pflicht der Beklagten als Mieterin zur üblichen Reinigung des Teppichbodens aus der ihr unmittelbar obliegenden Obhuts- und Sorgfaltspflicht.

Die Klägerin habe aber dem Grunde nach einen Anspruch auf finanziellen Ausgleich für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, der sich aus ergänzender Vertragsausle-gung ergebe. Schon dem Zusammenspiel der mietvertraglichen Regelungen in § 25 Ziff. 1 einerseits, der lediglich die (übliche) ordnungsgemäße Reinigung der Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses verlange, und in §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 anderer-seits, die die Durchführung von Schönheitsreparaturen beim Auszug vorsehen, lasse sich entnehmen, dass die Vertragsparteien unter der Regelung in den §§ 10 Ziff. 2 und 25 Ziff. 2 mehr als die bloße Übergabe der Mieträume in gereinigtem Zustand verstanden hätten. Ziel dieser Regelung sei es vielmehr, die Mieträume insgesamt wieder in einen ansehnlichen, zur Weitervermietung geeigneten Zustand zu versetzen. Da es keine für alle Mietverhältnisse geltende gesetzliche Definition der Schönheitsreparaturen gebe und die Parteien nicht näher geregelt hätten, welche konkreten Arbeiten hiervon umfasst sein sollten, sei deren Umfang durch Auslegung zu ermitteln. Dabei sei, da es sich nach den Feststellungen des Landgerichts, auf die das Berufungsgericht Bezug nimmt, um einen Formularvertrag handele, von dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der an Geschäften dieser Art üblicherweise beteiligten Kreise auszugehen (Senatsurteil BGHZ 162, 39, 44 m.w.N.).

Für das Verständnis des Begriffs Schönheitsreparaturen werde nach übereinstimmender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auf dessen Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV, der allerdings unmittelbar nur für den preisgebundenen Wohnraum gelte, zurückgegriffen. Danach umfassten Schönheitsreparaturen "nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen". Von dieser Definition, die auch bei preisfreiem Wohnraum zugrunde gelegt werde, sei auch bei der Gewerberaummiete auszugehen.

Ob die Parteien eines Gewerberaummietvertrages, in dem nur allgemein die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden, nach dem typischen Verständnis redlicher Vertragspartner aus der Beschreibung der Schönheitsreparaturen in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV schließen müssten, dass davon auch die gründliche Reinigung von Teppichböden umfasst werde, sei umstritten.

Nach Auffassung des Senats solle - auch ohne ausdrückliche Vereinbarung - an die Stelle des in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV genannten nicht mehr zeitgemäßen Streichens der Fußböden bei vom Vermieter verlegtem Teppichboden dessen Reinigung treten.

Bei den Schönheitsreparaturen handele es sich nicht um Reparaturen im eigentlichen Sinn, sondern um Maßnahmen zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der Mieträume durch Beseitigung der Spuren des vertragsgemäßen Gebrauchs. Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV würden hierunter in erster Linie Malerarbeiten für das gesamte Innere der Mieträume verstanden. Soweit auch für die Böden Malerarbeiten, nämlich deren Streichen vorgesehen sei, gehe die Vorschrift von den früher üblichen, inzwischen aber kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus. Da die Schönheitsreparaturen folglich nicht nur die Oberflächen der Decken und Wände, sondern auch die Oberfläche des Bodenbelags in einen ansehnlichen Zustand versetzen sollten, müsse der redliche Mieter davon ausgehen, dass er an Stelle des nur für Holzdielenböden geeigneten Streichens des Bodens die Maßnahme ergreifen müsse, die für den vorhandenen Boden zu einem vergleichbaren Ergebnis führe.

Der Verschönerung der Oberfläche des Holzdielenbodens durch Streichen entspreche bei einem Teppichboden dessen gründliche Reinigung. Dadurch werde die Oberfläche des Fußbodens aufgefrischt. Nicht ausreichend sei demgegenüber die nur übliche Reinigung von dem sich allmählich ansammelnden Schmutz durch Staubsaugen. Diese Reinigung sei - wie oben ausgeführt - keine Schönheitsreparatur. Sie ergebe sich vielmehr aus der vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht des Mieters zur Beseitigung von Verschmutzungen und entspreche dem Abwischen von verschmutzten Heizkörpern, Fenstern und Türen.

Dies führe auch nicht zu lebensfremden Ergebnissen. Ebenso wie der Vermieter gemäß § 535 BGB ohne Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter verpflichtet sei, Decken, Wände und Böden immer dann, wenn sie unansehnlich geworden sind, zu streichen, sei er verpflichtet, den im Laufe der Jahre infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs unansehnlich gewordenen Teppichboden einer Grundreinigung zu unterziehen.

Die Klägerin könne danach gemäß §§ 10 Ziff. 2, 25 Ziff. 2 des Mietvertrages von der Beklagten im Rahmen der Schönheitsreparaturen eine Grundreinigung des Teppich-bodens verlangen, wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrages infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden sei. Nach dem Grad der Unansehnlichkeit richteten sich der Umfang und damit die bei Beendigung des Mietvertrages erforderlichen Kosten der Grundreinigung. Diese Kosten könne die Klägerin von der Beklagten als Ausgleich in Geld verlangen, da eine Grundreinigung durch die Entfernung des Teppichbodens zunichte gemacht worden sei.

Dr. Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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