Der BGH hat in einer Entscheidung vom 28.11.2007 (VIII ZR 145/07) klargestellt, dass der Ausspruch einer ordentlichen Vermieterkündigung wegen fortgesetzter gravierender Pflichtenverstöße des Mieters auch ohne vorherige Abmahnung erfolgen kann.

Die Frage, ob der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat, ist in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten. Der BGH hat sich nun der Meinung angeschlossen, die eine vorausgehende Abmahnung nicht für zwingend notwendig erachtet. Dafür spreche der Wortlaut der Regelung in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, die für die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters - anders als § 543 Abs. 3 BGB grundsätzlich für die außerordentliche Kündigung wegen Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis - keine Abmahnung vorsehe. Zudem entspreche diese Auslegung dem aus der Entstehungsgeschichte der erst vor wenigen Jahren durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 neu gefassten Vorschriften erkennbaren Willen des Gesetzgebers. Insbesondere lasse sich aus dem Umstand, dass nach § 314 Abs. 2 Satz 1 BGB allgemein vor der fristlosen Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund eine erfolglose Abmahnung erforderlich sei, für die fristgemäße Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nichts herleiten. Das zeige sich auch daran, dass selbst die gegenüber § 314 BGB für die fristlose Kündigung von Mietverhältnissen spezielle Vorschrift des § 543 BGB in Absatz 3 eine differenzierte Lösung vorsehe.

Bei der ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters bestehe für eine vorherige Abmahnung auch grundsätzlich kein Bedarf. Ein solcher ergebe sich namentlich nicht aus dem Zweck des § 573 BGB, den vertragstreuen Mieter vor dem ungerechtfertigten Verlust der Wohnung als seines Lebensmittelpunktes zu schützen. Die ordentliche Kündigung setze nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht nur eine erhebliche Pflichtverletzung, sondern auch ein Verschulden des Mieters voraus. Damit habe es der Mieter selbst in der Hand, ob er dem Vermieter Anlass zur Beendigung des Mietverhältnisses biete. Eine ordentliche Kündigung wegen Zah-lungsverzugs sei etwa dann ausgeschlossen, wenn dieser darauf beruht, dass der Mieter un-verschuldet in eine wirtschaftliche Notlage gekommen sei.

Darüber hinaus sei auch ein praktisches Bedürfnis für eine Abmahnung in der Regel nicht ersichtlich. Typischerweise erkläre der Vermieter die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen schuldhafter nicht unerheblicher Pflichtverletzung des Mieters hilfsweise neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Diese setze aber gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung voraus, so dass der Mieter bereits auf diesem Wege gewarnt sei.

Der BGH weist abschließend darauf hin, dass der Abmahnung für die Kündigung nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen könne, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Pflichtverletzung das erforderliche Gewicht verleihe, etwa weil vorher nur ein schlichtes Versehen des Mieters vorgelegen habe oder eine Duldung des Vermieters zu vermuten war. Dies allerdings mache die Abmahnung nicht zu einer zusätzlichen Voraussetzung der ordentlichen Kündigung. Vielmehr sei sie lediglich ein Gesichtspunkt bei der Prüfung, ob eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters vorliege.

Dr. Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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