1.
Ein innerlich zusammenhängender, einheitlicher Lebenssachverhalt im Sinne des § 273 Abs. 2 BGB (Konnexität) ist zwischen verschiedenen Bauverträgen zu unterschiedlichen Bauvorhaben nicht gegeben, wenn ein Bauträger einen Subunternehmer mehrfach mit der Durchführung von Werkleistungen beauftragt hat.

2.
Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB wegen Mängeln aus einem Bauvorhaben steht dem Bauträger daher gegen die Werklohnforderung des Nachunternehmers aus einem anderen Bauvorhaben nicht zu.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2005 - 22 U 99/04

Ein Bauträger hat einen Nachunternehmer bei mehreren Bauvorhaben mit der Erbringung von Werkleistungen beauftragt. Gegen die fällige Werklohnforderung des Nachunternehmers aus dem Bauvorhaben A verteidigt sich der Bauträger mit Mängelansprüchen aus dem Bauvorhaben B und macht insoweit ein Zurückbehaltungsrecht geltend.

Das OLG Düsseldorf führt dazu aus:

Gewährleistungsansprüche aus dem Bauvorhaben A seien keine Ansprüche "aus demselben rechtlichen Verhältnis" im Sinne von § 273 BGB. Insoweit bestehe kein innerer natürlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang in der Weise, dass es gegen Treu und Glauben verstieße, wenn der eine Anspruch ohne Rücksicht auf den anderen geltend gemacht und durchgesetzt werden könnte. Auch die mehrfache Beauftragung des Nachunternehmers an unterschiedlichen Bauvorhaben verknüpfe diese Verträge nicht dergestalt miteinander, dass von einer ständigen Geschäftsverbindung ausgegangen werden könnte. Eine derartige "laufende Geschäftsbeziehung", die ein Indiz für Konnexität im Sinne von § 273 BGB sein könne, werde nicht bereits durch die mehrmalige Erteilung auch gleichartiger Aufträge, sondern erst dann begründet, wenn ein Vertrag als Fortsetzung früherer Vertragsabschlüsse anzusehen sei. Gegen einen innerlich zusammenhängenden, einheitlichen Lebenssachverhalt spreche ferner, dass ein Bauträger, der an zahlreichen Objekten Arbeiten durchführen lasse, in der Regel mit fremden Mitteln arbeite. Er sei dabei bei getrennter Finanzierung seiner Bauvorhaben auch im Verhältnis zu Dritten, insbesondere Bauhandwerkern, an einer getrennten Behandlung seiner verschiedenen Bauvorhaben interessiert. Auf der anderen Seite sei auch der Bauhandwerker darauf angewiesen, die einzelnen fertig gestellten Objekte vollständig (separat) abzurechnen.

Tipp:
Das Urteil des OLG Düsseldorf entspricht der ständigen Rechtsprechung. Das Zurückbehaltungsrecht scheitert am Erfordernis der Konnexität. Anders ist es, wenn die wechselseitigen Ansprüche aus demselben Vertragsverhältnis herrühren. Dann stünde dem Bauträger die Einrede des nicht erfüllten Vertrags gemäß § 320 Abs. 1 BGB bzw. das Leistungsverweigerungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB zur Verfügung.

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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