Dem Wohnungsvermittler steht ein Anspruch auf Provision auch dann nicht zu, wenn für ihn beim Nachweis oder der Vermittlung des Mietvertrages an den Wohnungssuchenden als Mitarbeiter oder Gehilfe der bisherige Mieter der Wohnung tätig wird, der einen Nachmieter sucht.

BGH III ZR 235/05 vom 09.03.2006

Gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermittG) steht dem Wohnungsvermittler ein Anspruch für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, deren Mieter der Wohnungsvermittler ist. Der BGH begründet seine Entscheidung wie folgt:

1.
Der Kläger war Wohnungsvermittler (§ 1 Abs. 1 WoVermittG). Sein Unternehmen vermittelte den Beklagten den Abschluss eines Mietvertrages über eine Wohnung. Dabei bediente er sich seiner Mitarbeiterin, die nach dem Abschluss des Maklervertrages zwischen den Parteien bei der Durchführung dieses Vertrages für den Kläger tätig wurde, als Erfüllungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB). Die Mitarbeiterin ist, wie sich auch aus der den Beklagten ausgehändigten Visitenkarte ergab, nicht als selbständige Maklerin, sondern für "Immobilien I. " aufgetreten.

2.
Mit Recht hat das Berufungsgericht im Streitfall die Tatsache, dass die im Unternehmen des Klägers mit der Durchführung des Maklervertrages betraute und tätig gewordene Mitarbeiterin zugleich die bisherige Mieterin der "vermakelten" Wohnung war, unter den Tatbestand des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 (3. Fall) WoVermittG subsumiert, nicht anders als wenn der Kläger persönlich der Mieter gewesen wäre. Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, dass dem Wohnungsvermittler nach dieser Vorschrift auch dann ein Provisionsanspruch nicht zugestanden wird, wenn nicht er selbst, sondern sein Gehilfe Mieter der Wohnung war.

Die Aufnahme des Mieters in den von § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG erfassten Personenkreis passt auch zu der von dieser Vorschrift von Anfang an allgemein verfolgten Zielsetzung, zu verhindern, dass Wohnraumvermittler Entgelte fordern, obwohl eine dem Leitbild des Maklervertrages entsprechende Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt oder in Frage gestellt ist.

Der Mieter einer Wohnung steht, wie das Berufungsgericht richtig erkannt hat, jedenfalls dann, wenn er aus seinem Mietvertrag vorzeitig entlassen werden will, als vom wohnungssuchenden Mietinteressenten beauftragter Makler typischerweise in einem Interessenkonflikt. Statt nämlich, wozu ihn der Maklervertrag verpflichtet, seine Mittlertätigkeit im Interesse seines wohnungssuchenden Kunden auszuüben, wird er sein Augenmerk in erster Linie darauf richten, einen ihm - d.h. auch und vor allem: dem Vermieter - genehmen Nachmieter aus einem meist größeren Bewerberkreis herauszusuchen und dementsprechend, soweit erforderlich, auch auf den Willen des eigenen Kunden einwirken, um seine bzw. des Vermieters Bedingungen zur Gestaltung des Mietvertrages durchzusetzen - etwa einen schnellen Vertragsabschluss und/oder die erwünschte Übernahme von Wohnungsinventar durch den Nachmieter.

Dieser (typische) Interessen-Widerstreit beim Mieter/Wohnungsmakler zeigt sich nicht nur beim (Wohnungs-)Vermittlungs-Makler, sondern auch beim (Wohnungs-)Nachweismakler; überhaupt sieht die gesetzliche Regelung in § 2 WoVermittG, in welchen Fällen dem "Wohnungsvermittler" ein Anspruch auf Provision nicht zustehen soll, eine unterschiedliche Behandlung beider Tätigkeitsarten nicht vor. Die Revision, die darauf verweist, dass der Nachweismakler "nur den Kontakt" zwischen den Parteien des späteren Hauptvertrages herzustellen habe, berücksichtigt im Übrigen nicht, dass die vom Makler nachzuweisende Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrages einen abschlussbereiten Vermieter voraussetzt (Senatsurteil BGHZ 161, 349, 355 m.w.N.). Bei der vorliegenden Fallgestaltung - Mieter auf der Suche nach einem Nachmieter, um aus seinem Mietvertrag herauszukommen - gehören deshalb zum "Nachweis" der Wohnung typischerweise Verhandlungen - ähnlich denjenigen bei der Vermittlung des Abschlusses des Mietvertrages - zwischen Mieter/Makler und Mietinteressent einerseits und zwischen Vermieter und Mietinteressent andererseits, durch die der Vermieter, der selbst kein besonderes Interesse an einem Mieterwechsel hat, dazu bewegt werden soll, unter vorzeitiger Entlassung des bisherigen Mieters aus dem Mietvertrag die Wohnung anderweit zu vermieten. Wird der "Nachweis"-Makler in solche Verhandlungen eingeschaltet, so steht er aus der Sicht des Maklerkunden genauso stark in verschiedenen "Lagern" wie ein bisheriger Mieter als "Vermittler" der Wohnung.

Ausgehend von dem dargestellten Gesetzeszweck und dem typischen Interessenwiderstreit beim Wohnungsvermittler, der selbst der Mieter der nachzuweisenden oder zu vermittelnden Wohnung ist, liegt eine nach § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG provisionsschädliche Identität zwischen Mieter und Wohnungsvermittler auch dann vor, wenn der Mieter zugleich in dem als Wohnungsvermittler beauftragten Unternehmen als dessen Mitarbeiter oder Gehilfe die maklerseits erforderlichen Handlungen vorgenommen hat und auch zur Wahrung seines eigenen "Vermieter-Interesses" tätig werden konnte. Maßgeblich ist in diesem Fall der in der Person des Mieters/Maklergehilfen - typischerweise - bestehende Interessenkonflikt.

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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