Der bei der Beurkundung des Hauptvertrags anwesende Makler, für den im Wege des Vertrags zugunsten Dritter ein eigener Provisionsanspruch gegen den Vertragsgegner seines Kunden begründet wird, ist dem Vertragsgegner nach den Grundsätzen der culpa in contrahendo (vgl. jetzt § 311 Abs. 2 BGB) zur Aufklärung verpflichtet, wenn er Kenntnis davon hat, dass sein Kunde bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss unrichtige Angaben über den Zustand des Vertragsgegenstandes (hier: Hausbockbefall einer alten Jugendstilvilla) macht.

BGH,III ZR 295/04,22.09.2005

Die Kläger hatten eine alte Jugendstilvilla, die ihnen von der Beklagten nachgewiesen worden war, gekauft. Im notariellen Kaufvertrag war zugunsten der Klägerin ein Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung von Maklerprovision niedergeschrieben worden. Die Verkäufer waren davon freigestellt. Die Käufer stellten erheblichen Holzbockbefall der Villa fest. Es stellte sich heraus, dass dieser Befall den Verkäufern und auch der beklagten Maklerin beim Verkauf bekannt war. Der Vertrag enthielt in § 4 einen Gewährleistungsausschluss und die Versicherung, dem Verkäufer sei „vom Vorhandensein geheimer Mängel wie z.B. Schwamm oder Holzbock nichts bekannt".

Der BGH stellt dazu im einzelnen fest:
Bei einem Vertrag zugunsten Dritter bestehe kein eigenständiges vertragliches Rechtsverhältnis zwischen dem Versprechenden und dem Dritten. Vielmehr erwerbe der Dritte lediglich ein abgespaltenes Forderungsrecht (vgl. hierzu BGHZ 54, 145, 147). Aus der Berechtigung des Dritten ergäben sich für diesen allerdings die jeden Gläubiger treffenden Sorgfaltspflichten bei der Ausübung seiner Rechte. Insofern werde das Verhältnis zwischen dem Dritten und dem Versprechenden als vertragsähnlich angesehen (vgl. BGHZ 9, 316, 318). Handele es sich aber nicht um ein allseitiges Schuldverhältnis zwischen den Parteien, sondern sei der Versprechende im Verhältnis zum Dritten nur Schuldner und der Dritte im Verhältnis zu ihm nur Gläubiger, bedürfe es grundsätzlich einer Klärung, ob die Aufklärungspflicht als eine solche Gläubigerpflicht einzuordnen sei. Hätten die Kläger der Beklagten den Auftrag erteilt, ihnen die Möglichkeit des Erwerbs eines Hausgrundstücks nachzuweisen oder einen Vertrag hierüber zu vermitteln, würde der Makler, der seinen Kunden nicht über einen ihm bekannten Hausbockbefall informiere, seine Pflichten als Schuldner verletzen. In einer solchen Beziehung stünden die Parteien jedoch nicht, und die Maklerklausel im Kaufvertrag begründe auch keine rechtlichen Beziehungen, in denen die Beklagte die Stellung eines Doppelmaklers erlange (§ 654 BGB).

Möge daher im Ansatz davon auszugehen sein, dass die Verletzung von (vorvertraglichen) Aufklärungspflichten typische Schuldnerverpflichtungen eines Maklers betreffen, die ihm gegenüber seinem Kunden oblägen, bestünden gegen die Einordnung als Gläubigerpflicht unter den hier festgestellten Umständen jedoch keine durchgreifenden Bedenken. Der Beklagten sei der Vertragsentwurf bekannt gewesen. Sie habe sowohl um den Gewährleistungsausschluss als auch von der Maklerklausel gewusst, die ihr einen eigenständigen Provisionsanspruch gegen die Kläger verschaffen sollte. Sei ihr darüber hinaus der Hausbockbefall bekannt gewesen, ohne dass sie darauf vertrauen habe vertrauen können, der Schaden sei zwischenzeitlichen saniert worden, habe sie - ebenso wie die Verkäufer - nicht durch Stillschweigen an einem Ergebnis mitwirken dürfen, was auf eine Täuschung der Kläger über die Beschaffenheit des Hauses und auf die Verschaffung eines der Sache nach nicht gerechtfertigten Provisionsanspruchs hinaus liefe. Gerade in der letzteren Beziehung sei sie gegenüber den Klägern in ihrer Rechtsstellung als künftige Gläubigerin betroffen gewesen.

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt

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