In Fortführung seiner Entscheidung III ZR 52/06 vom 23.11.2006 hat der Bundesgerichtshof nun ein Schlupfloch für Maklerkunden nicht unerheblich verengt.

In der Vergangenheit wurden Provisionsansprüche des Maklers häufig mit dem Argument zurückgewiesen, der Kunde habe nach Erbringung der Maklerleistung zunächst den Entschluss zur Anmietung/Erwerb der Immobilie aufgegeben und diesen auf Grundlage „völlig neuer Umstände und Beweggründe“ etwas später wieder neu gefasst. Die Rechtsprechung zu der Frage, wann eine den Provisionsanspruch ausschließende Unterbrechung der Kausalität vorlag, wurde uneinheitlich beurteilt. Der BGH hatte bereits im November 2006 dazu festgestellt, dass eine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung auch dann vorliegen könne, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zu Stande gekommen sei, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufvertrag durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts gescheitert sei.

In Fortführung dieser Rechtsprechung konstatiert der 3. Zivilsenat mit der Entscheidung III ZR 163/07 vom 13.12.2007 nun, dass die nur vorübergehende Aufgabe der Absicht des Kunden eines Nachweismaklers, das angebotene Objekt zu erwerben, nur ausnahmsweise zur Unterbrechung des notwendigen Ursachen-zusammenhangs zwischen der Maklerleistung und dem Erfolgseintritt führe, sofern der Vertragsschluss dem Nachweis in angemessenem Abstand folge. Die erforderliche Kongruenz zwischen dem geschlossenen und dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Hauptvertrag könne auch dann bestehen, wenn der Maklerkunde an einem Grundstück - anders als in dem Maklerangebot vorgesehen - kein Alleineigentum, sondern lediglich ein hälftiges Miteigentum verbunden mit Teil- und Wohnungseigentum erwerbe, während sein Bruder und dessen Ehefrau die andere Hälfte kauften.

Praxishinweis:
Die nach § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB dem Makler obliegende Leistung besteht in dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Hauptvertrages. Erforderlich ist danach eine Mitteilung des Maklers an seine Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH, IBR 2006, 89). Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt genügt für sich allein nicht. Erforderlich ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt. Zwar entsteht ein Provisionsanspruch nicht, wenn der Makler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts lediglich nachweist, diese Verkaufsabsicht aber endgültig aufgegeben wird, so dass nach Abschluss eines endgültigen Vertrags mit anderen Interessenten im Allgemeinen von einer weiteren bestehenden Verkaufsbereitschaft des Eigentümers nicht mehr gesprochen werden kann. Doch anders liegt der Fall, wenn im Erstvertrag ein zeitlich befristetes Rücktrittsrecht vereinbart ist. Da der Kaufvertrag solange in der Schwebe bleibt, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann, ist der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Solange ein geschlossener Kaufvertrag unter dem Rücktrittsrecht steht, ist das Grundstück noch nicht „weg“. Mit Erwerb des Zweiterwerbers kann daher der Provisionsanspruch entstehen.

Die Entscheidung stärkt die Position der Makler deutlich, da Provisionsansprüche auch bei vermeintlichem Misserfolg später durchaus noch realisiert werden könnten. Es lohnt sich jedenfalls immer, das Objekt und die vermeintliche Veräußerung an Dritte unter Beobachtung zu halten.

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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