OLG Schleswig, Urteil vom 27.08.2009 - 5 U 49/08; BGH, Beschluss vom 10.03.2011 - VII ZR 168/09
(Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen)

1. Regelungen im Bauträgervertrag über Wohnungseigentum, nach denen der Verjährungsbeginn von Mängelansprüchen am Gemeinschaftseigentum vom Zeitpunkt der Übergabe an den Erwerber abhängig gemacht wird, sind unwirksam, soweit dadurch vom Erfordernis einer Abnahme des Gemeinschaftseigentums im Sinne des Werkvertragsrechts abgesehen werden soll.

2. Generell kann nicht aus der bloßen Tatsache der Abnahme des Sondereigentums auf eine Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums durch den jeweiligen Erwerber geschlossen werden. Entscheidend ist allein, ob tatsächlich eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist.

Die der Entscheidung zugrunde liegenden Bauträgerverträge sehen jeweils vor, dass „mit Übergabe die Verjährung beginnt“. Hinsichtlich der Besichtigung und Übergabe wird nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden.

Das Oberlandesgericht und später der BGH konstatieren, dass mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung die Abnahme hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums durch jeden einzelnen Erwerber erfolgen müsse. Soweit die Verträge für den Verjährungsbeginn auf den Zeitpunkt der Übergabe an den Erwerber abstellten, sei diese Klausel, wenn dadurch vom Erfordernis einer Abnahme abgesehen werden solle, nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGB-Gesetz (BGB § 307 Abs. 2 Nr. 1) unwirksam. Generell könne nicht von der Abnahme des Sondereigentums auf eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums geschlossen werden. Maßgeblich seien die Umstände des Einzelfalls. Dass in den Verträgen nicht zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum unterschieden werde, streite nur vordergründig für eine Abnahme auch des Gemeinschaftseigentums. Entscheidend sei nicht, ob nach den Vorstellungen bei Vertragsschluss eine gemeinsame Abnahme hätte stattfinden müssen, sondern ob eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums tatsächlich stattgefunden habe. Hieran fehle es, weil in den Übergabeprotokollen nur die konkreten Wohnungen, noch nicht einmal Teile des Gemeinschaftseigentums benannt würden. Eine stillschweigende Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch Ingebrauchnahme komme nicht in Betracht, da unmittelbar nach Übergabe zahlreiche schwerwiegende Mängel festgestellt worden seien.

Hinweis: Häufig finden sich in Bauträgerverträgen für die Abnahme des Gemeinschaftseigentums Klauseln, die die Abnahme zu Gunsten des Bauträgers "vereinheitlichen" soll. Wenn dem einzelnen Erwerber damit die Erklärung der Abnahme faktisch aus der Hand genommen wird oder sein "Vertreter" nicht neutral ist, halten solche Klauseln einer Inhaltskontrolle nicht stand. Die unwirksam erklärte Abnahme bindet dann den Erwerber nicht.

Der Bauträger kann dieses Ergebnis vermeiden, wenn er über die Unwirksamkeit aufklärt und die Erwerber die Abnahme ausdrücklich erklären lässt.

Dr. Thomas Gutwin
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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