Der Kaufinteressent darf auch dann, wenn er sich ohne Bezug auf ein konkretes Angebot an einen Makler wendet, um sich Objekte aus dessen "Bestand" nachweisen zu lassen, mangels einer ausdrücklichen Provisionsforderung des Maklers in der Regel davon ausgehen, diese seien dem Makler bereits vom Verkäufer an die Hand gegeben worden. Anders liegt es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerleistungen, insbesondere bei Erteilung eines eigenen Suchauftrags durch den Kunden.

BGH II ZR 393/04 vom 22.09.2005

Die Klägerin betreibt ein Maklerunternehmen. Die Beklagte suchte ein Einfamilienhaus im Süden von M. und setzte sich deshalb am 11. Oktober 2000 telefonisch mit der Klägerin in Verbindung. Diese wies die Beklagte auf ein unbebautes Grundstück in P. hin, das die Beklagte anschließend mit einer Mitarbeiterin der Klägerin besichtigte. Mit dem Verkauf dieses Objekts hatte die Grundstückseigentümerin den Makler S. beauftragt, der auch die weiteren Gespräche führte. Zwischen den Parteien ist streitig, ob eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung getroffen wurde und ob die Klägerin der Beklagten ein Exposé mit dem Hinweis auf eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision übersandt hat. Die Beklagte bestreitet darüber hinaus die Kausalität der von der Klägerin erbrachten Maklerleistungen. Das Grundstück wurde nicht von der Beklagten, sondern am 1. Juni 2001 von ihrem Vater und ihrem Bruder gekauft, um es der Beklagten nach Bebauung als Wohnung zur Verfügung zu stellen. Die Klägerin verlangt von der Beklagten eine Maklerprovision in Höhe von € 43.058,56 nebst Zinsen.

Der BGH stellt dazu fest:
Eine Provisionsabrede nach § 652 BGB könne auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden. Die Rechtsprechung stelle hieran indessen strenge Anforderungen. Wer sich an einen Makler wendee, der mit "Angeboten" werbend im geschäftlichen Verkehr auftrete, erkläre damit noch nicht schlüssig seine Bereitschaft zur Zahlung einer Maklerprovision für den Fall, dass ein Vertrag über das angebotene Objekt zustande komme. Der Interessent dürfe nämlich, soweit ihm Gegenteiliges nicht bekannt sei, davon ausgehen, dass der Makler das Objekt von dem Verkäufer an die Hand bekommen habe und deshalb mit der angetragenen Weitergabe von Informationen eine Leistung für den Anbieter erbringen wolle. Ohne weiteres brauche der Kaufinteressent in einem solchen Fall nicht damit zu rechnen, dass der Makler auch von ihm eine Provision erwarte (BGHZ 95, 393, 395; BGH, Urteile vom 2. Juli 1986 - IVa ZR 246/84 - NJW-RR 1986, 1496, 1497 = WM 1986, 1390, 1391; vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114; Senatsurteile vom 20. Juni 1996 - III ZR 219/95 - NJW-RR 1996, 1459; vom 17. September 1998 - III ZR 174/97 - NJW-RR 1999, 361, 362; vom 6. Dezember 2001 - III ZR 296/00 - NJW 2002, 817 und vom 11. April 2002 - III ZR 37/01 - NJW 2002, 1945 = ZIP 2002, 1091, 1092). Auch die Besichtigung des Verkaufsobjekts zusammen mit dem Makler reiche für einen schlüssigen Vertragsschluss nicht aus (BGHZ 95, 393, 396 ff.).

Diese Erwägungen ließen sich nicht auf den Fall, dass die Initiative vom Makler ausgehe und der Kunde Maklerdienste nur hinsichtlich des vom Makler angebotenen konkreten Objekts in Anspruch nehme, beschränken. Sie behielten ebenso Geltung, wenn der Makler anlässlich einer Anfrage des Interessenten diesem von sich aus weitere Objekte offeriere (vgl. etwa die dem Senatsurteil vom 11. April 2002 aaO zugrunde liegende Fallgestaltung) und darüber hinaus, entgegen einer verbreiteten Meinung, auch dann, wenn der Kunde - wie hier - ohne Bezugnahme auf ein Inserat oder ein sonstiges Einzelangebot des Maklers Kontakt zu diesem aufnehme, um sich Objekte aus dessen "Bestand" benennen zu lassen. Auch unter diesen Umständen liege in der Objektangabe letztlich ein vom Makler ausgehendes Angebot, so dass der Interessent, selbst wenn ihm bewusst sei, dass er insoweit Dienste des Maklers entgegennehme, mangels hinreichender Anhaltspunkte für das Gegenteil damit rechnen dürfe, die Objekte seien dem Makler schon von dem Verkäufer an die Hand gegeben worden und mit diesem bestehe ein Maklervertrag. Anders liege es nur bei einer weitergehenden Nachfrage von Maklerdienstleistungen seitens des Kunden, insbesondere bei der Erteilung eines eigenen Suchauftrags (so zutreffend OLG Hamm NJW-RR 1994, 1540; OLG Saarbrücken OLG-Report 2004, 420, 421; Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 132; ders., ZfIR 1997, 505, 507; Tiekötter, Festschrift für Schwerdtner, 2003, S. 485, 492 ff.; s. auch OLG Celle OLG-Report 1994, 97; OLG Koblenz NJW-RR 1997, 693; undifferenziert OLG Düsseldorf OLG-Report 1996, 49; OLG Hamburg NJW-RR 1996, 1463, 1464; OLG Köln NJW-RR 1987, 1529; abweichend Dehner, Das Maklerrecht, 2001, Rdn. 34; ders., NJW 1997, 18, 19; MünchKomm/Roth, BGB, 4. Aufl., § 652 Rn. 53 mit Fn. 299; Palandt/Sprau, BGB, 64. Aufl., § 652 Rn. 4; Staudinger/Reuter, BGB, Neubearb. 2003, §§ 652, 653 Rn. 6; Zopfs in Lambert-Lang/Tropf/Frenz, Handbuch der Grundstückspraxis, Teil 15 Rn. 12). Soweit der früheren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. Urteile vom 21. Mai 1971 - IV ZR 52/70 - WM 1971, 1098, 1099; vom 13. März 1985 - IVa ZR 152/83 - RDM-Slg A 103 Bl. 36 und vom 16. Mai 1990 - IV ZR 64/89 - WM 1990, 1758, 1759) eine andere Rechtsauffassung entnommen werden könnte, halte der jetzt für das Maklerrecht allein zuständige erkennende Senat hieran nicht fest.

Einen Suchauftrag dieser Art habe die Beklagte nach den bisherigen Feststellungen nicht erteilt, sie habe sich vielmehr, wie sie vortrage, lediglich ein Objekt aus dem Adressenmaterial der Klägerin nachweisen lassen wollen. Es komme daher - sollte der Klägerin der Nachweis eines solchen Suchauftrags nicht gelingen - für einen Maklerlohnanspruch nach § 652 BGB auf die Frage an, ob die Klägerin die Beklagte unmissverständlich auf eine von ihr im Erfolgsfall zu zahlende Käuferprovision hingewiesen habe. Dazu gebe es im vorliegenden Fall keine Feststellungen. Auch ein Anspruch aus § 354 HGB komme nicht in Betracht (vgl. BGHZ 95, 393, 398; Senatsurteil vom 7. Juli 2005 - III ZR 397/04 - ZIP 2005, 1516, für BGHZ bestimmt).

Infolgedessen sei das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache erneut an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit es zu dem behaupteten Provisionsverlangen der Klägerin die erforderlichen Feststellungen treffe. Vorsorglich weise der Senat darauf hin, dass gegen die auf der Senatsrechtsprechung (BGHZ 141, 40, 44 ff.) beruhende tatrichterliche Wertung, die Maklerdienstleistungen der Klägerin seien für den späteren Verkauf des Grundstücks zumindest mitursächlich geworden, keine durchgreifenden Bedenken bestünden. Auch ein Zeitraum von mehr als einem halben Jahr zwischen dem Nachweis des Objekts und dem Abschluss des Hauptvertrags könne den Umständen nach noch den Schluss auf eine Ursächlichkeit der Maklerleistungen nahe legen, ungeachtet dessen, dass die Kaufvertragsverhandlungen zwischenzeitlich abgebrochen worden seien (vgl. auch Staudinger/Reuter aaO §§ 652, 653 Rn. 123, 131).

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt

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