BGH III ZR 45/05 vom 14.07.2005

Die beklagte Maklerin hatte sich verpflichtet, der Klägerin für den Betrieb einer Tierarztpraxis geeignete Räumlichkeiten zur Anmietung nachzuweisen oder zu vermitteln. Aufgrund eines entsprechenden Nachweises der Beklagten schloss die Klägerin im Jahr 2000 mit einer Gesellschaft für Wohn- und Gewerbebau mbH (im folgenden "B. ") über eine Gewerbefläche in einem damals noch im Rohbauzustand befindlichen Gebäude einen Mietvertrag für zunächst fünf Jahre. Die Vermieterin hatte das Objekt nach den Wünschen der Klägerin auszubauen und bezugsfertig zu einem bestimmten Termin herzustellen. Die Klägerin zahlte an die Beklagte in der Folge die vereinbarte Maklerprovision in Höhe von 8.400 DM. Die Firma B. war jedoch nicht in der Lage, die von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten (und auch das Gebäude im übrigen) fertig zu stellen. Mahnungen und Fristsetzungen der Klägerin blieben erfolglos. Die Klägerin focht den Mietvertrag mit der Firma B. wegen arglistiger Täuschung über deren Erfüllungsfähigkeit und -willigkeit an. Sie nimmt nunmehr die Beklagte auf Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision in Anspruch.

Der BGH stellt dazu folgendes fest:
Die Auffassung der Instanzgerichte, wonach der Rückforderungsanspruch der Klägerin wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage des Maklervertrages begründet sein sollte, sei fehlerhaft. Bei dieser Rechtsauffassung bliebe zum einen unberücksichtigt, dass die neu gestalteten Bestimmungen der §§ 313, 346 BGB erst mit Wirkung zum 1. Januar 2002 in Kraft getreten und daher auf den Streitfall noch nicht anwendbar seien (Art. 229 § 5 EGBGB).
Aber auch nach den früher geltenden Grundsätzen (vgl. dazu z.B. BGHZ 128, 230, 236; BGH, Urteil vom 15. November 2000 - VIII ZR 324/99 = NJW 2001, 1204, 1205; jeweils m.zahlr.w.N.) lasse sich hier ein Fehlen oder ein Wegfall der Geschäftsgrundlage des unstreitig zunächst wirksam abgeschlossenen Maklervertrages nicht feststellen. Das Nichtzustandebringen der bezugsfertigen Herstellung des angemieteten Objekts habe vielmehr den Hauptvertrag zwischen der Klägerin als Mieterin und der Firma B. als Vermieterin betroffen und löste hinsichtlich des Maklervertrages zwischen der Klägerin als Auftraggeberin und der Beklagten als Maklerin diejenigen Rechtsfolgen aus, die in der Rechtsprechung für ein Einwirken von Störungen des Hauptvertrages auf den Provisionsanspruch des Maklers entwickelt worden seien. Danach mache § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB das Entstehen eines Provisionsanspruchs des Maklers nur vom Zustandekommen des Hauptvertrages, nicht von dessen Ausführung abhängig. Demnach schlössen Umstände, die einen wirksamen Abschluss des Hauptvertrages verhindern oder ihn als von Anfang an unwirksam erscheinen lassen (Formnichtigkeit, Gesetzwidrigkeit, Sittenwidrigkeit, anfängliche objektive Unmöglichkeit [§ 306 BGB a.F.], Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung) eine Provisionspflicht aus. Dagegen ließen Umstände, die ohne eine im (Haupt-)Vertragsschluss selbst liegende Unvollkommenheit lediglich die Leistungspflichten aus dem Vertrag beseitigen (wie nachträgliche Unmöglichkeit, Kündigung, Rücktritt oder einverständliche Vertragsaufhebung), den Provisionsanspruch regelmäßig unberührt (st. Rspr.; vgl. z.B. Senatsurteil vom 14. Dezember 2000 - III ZR 3/00 = NJW 2001, 966, 967 m.zahlr.w.N.). Zu den zuletzt genannten, nur die Durchführung des nachgewiesenen oder vermittelten Geschäfts betreffenden Umständen zähle es auch und gerade, dass der Partner des - wirksam zustande gekommenen - Hauptvertrages die übernommenen Pflichten gegenüber dem Auftraggeber des Maklers nicht erfülle (vgl. dazu auch Senatsbeschluß vom 30. November 2000 - III ZR 79/00 = NJW-RR 2001, 562, betreffend anfängliches Unvermögen des Verkäufers zu Eigentumsverschaffung nach §§ 440, 325 BGB a.F.). Diese Konstellation habe hier vorgelegen. Diese Gefahr falle grundsätzlich in den Risikobereich des Auftraggebers, nicht dagegen in den des Maklers. Daran ändere es nichts, dass der Hauptvertrag hier über ein Objekt geschlossen worden sei, das erst noch fertig gestellt habe werden müssen. Die Fertigstellung sei Gegenstand der von der Firma B. als Vermieterin im Hauptvertrag wirksam übernommenen Vertragspflicht gewesen, deren Erfüllung nicht etwa an rechtlichen Hindernissen, sondern ausschließlich an der fehlenden wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit gescheitert sei. Es gelte vielmehr uneingeschränkt der Rechtssatz, den der IVa-Zivilsenat des Bundesgerichtshofs bereits in seinem Urteil vom 7. Juli 1982 (IVa ZR 50/81 = NJW 1982, 2662, 2663) formuliert habe: Dass der Vertragspartner des Maklers das von ihm mit dem Abschluss des vermittelten Vertrages erstrebte Ziel erreiche, sei im allgemeinen nicht Geschäftsgrundlage des Maklervertrages, sondern Beweggrund des Vertragspartners, der zum Abschluss des Maklervertrages führe. Für den Makler sei das Erreichen des Ziels ohne Bedeutung, sein Geschäftswille beruhe hierauf regelmäßig nicht. Inwieweit sich aus dem Wortlaut des Maklervertrages eine rechtsgeschäftliche Vereinbarung über den Fortfall der Geschäftsgrundlage wegen Nichterreichens des vereinbarten Zwecks ergeben könne, blieb offen.

Thomas Gutwin
Rechtsanwalt

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