§§ 123, 276, 195, 199 I Nr.2 BGB; Art. 229 § 6 IV 1 EGBGB

BGH, Urteil vom 03.06.2008 – XI ZR 319/06  

Noch immer stehen Fragen im Zusammenhang mit sogenannten Schrottimmobilien-Fällen häufig im Fokus. Vor allem in den 90er Jahren wurde der Erwerb von Immobilien als Steuersparmodell angeboten. In vielen Fällen wurden die Immobilien zu überhöhten Preisen verkauft oder die versprochenen Mieterlöse waren nicht zu erzielen. Häufig war die Bank sehr eng mit dem Vermittler verknüpft, so dass sich die Frage nach der Haftung der Bank stellt.  

In ständiger Rechtsprechung wird dem Käufer jedoch nur in Ausnahmefällen ein Schadensersatzanspruch wegen eines Aufklärungsverschuldens zugesprochen. Eine besondere Hinweis- und Aufklärungspflicht besteht im Allgemeinen nur, wenn die Bank über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgeht, wenn Sie einen zusätzlichen Gefährdungstatbestand für den Käufer schafft, wenn sie sich in Interessenkonflikte verwickelt, indem sie sowohl den Bauträger als auch den Käufer finanziert oder wenn in Bezug auf spezielle Risiken des Bauvorhabens ein konkreter Wissensvorsprung der Bank gegenüber dem Käufer besteht und die Bank dies auch erkennen kann. 

Im letzten Fall nimmt die Rechtsprechung Beweiserleichterungen zugunsten des Erwerbers an, wenn ein institutionalisiertes Zusammenwirken zwischen Bank und Verkäufer vorliegt. Dies kann unter anderem dann der Fall sein, wenn der Vermittler der Immobilie zugleich den Antrag für die Darlehensgewährung ausfüllt. Macht der Vermittler nun unrichtige Angaben beispielsweise im Bezug auf den Wert der Immobilie und sind diese objektiv evident, wird die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung des Käufers widerleglich vermutet.  

In der Entscheidung des BGH vom 03.06.2008 ging es nun um die Frage, wann die Verjährung hinsichtlich dieser Schadensersatzansprüche zu laufen beginnt. Seit der Reform des Verjährungsrechtes zum 01.01.2002 unterliegen auch diese Ansprüche der dreijährigen Regelverjährung. Gemäß § 199 I Nr. 2 BGB sind für den Beginn aber auch subjektive Voraussetzungen notwendig. Der Anspruchsinhaber muss von den seinen Anspruch begründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht erlangt haben. Die Darlegungs- und Beweislast für den Ablauf der Verjährung liegt hier bei der Bank. 

Vorliegend verhielt es sich so, dass die Kläger die Immobilie im Jahr 1998 erworben haben. Bedingung für die Darlehensgewährung war der Beitritt zu einem Mietpool, bei dem unrealistische Mieterträge versprochen wurden, welche von Anfang an nicht erreicht wurden. Zumeist wurde lediglich die Hälfte der versprochenen Mieten erwirtschaftet. In der Entscheidung wird klargestellt, dass dieser Punkt nicht ausreichend ist, um den Verjährungsbeginn zu markieren. Zwar liegt die hierfür erforderliche Kenntnis bereits vor, wenn dem „Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form einer Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist.“ Dies setzt nicht voraus, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennen oder gar sichere Beweismittel in der Hand haben muss. Es kommt aber auf die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände an. Hierzu gehört im vorliegenden Fall auch die Kenntnis der arglistigen Täuschung. Nachdem die schlechten Mieterträge unterschiedliche Ursachen haben können, kann nicht automatisch auf die Kenntnis dieser Täuschung geschlossen werden.

Kanzlei Erlangen

WEISS GLIMM GUTWIN

Rechtsanwälte Partnerschaft

Nürnberger Straße 71 · 91052 Erlangen

Telefon 09131 88515-0
Fax 09131 88515-55

Kanzlei Fürth

WEISS GLIMM GUTWIN

Rechtsanwälte Partnerschaft

Gebhardtstraße 2 · 90762 Fürth

Telefon 0911 217694-0
Fax 0911 217694-22